在房地產行業競爭日益激烈的今天,成本控制與資產管理已成為企業核心競爭力的關鍵組成部分。萬科地產集團作為行業標桿,其在研發設計、產品研究及規劃設計階段的成本控制實踐,深度融合資產管理理念,形成了系統化、前瞻性的管理體系。本文旨在解析萬科在此過程中的核心要點與實施路徑。
一、 研發設計階段:以價值工程為導向的前置成本控制
研發設計是成本控制的源頭,約80%的項目成本在此階段鎖定。萬科強調“設計決定成本”,而非“成本限制設計”。其核心要點包括:
- 標準化與模塊化設計:建立產品線標準(如“萬科家”、“萬科里”),通過重復使用經過市場檢驗、成本最優的戶型模塊、立面體系、部品部件,大幅降低單項目研發費用,縮短設計周期,并實現規模采購的成本優勢。
- 價值工程分析(VA/VE):在方案及初步設計階段,組織跨部門團隊(設計、成本、工程、營銷)對建筑結構、機電系統、裝飾材料、園林景觀等進行功能與成本分析。目標是剔除不必要的成本(如過度裝飾),尋找在滿足同等功能前提下成本更優的替代方案(如新型墻體材料、裝配式技術)。
- 限額設計體系:針對不同產品系及業態,制定嚴格的單方造價、主要材料設備檔次等限額指標。設計任務書即明確成本目標,并將限額指標分解至各專業,使設計師在創意發揮時始終具備成本意識。
二、 產品研究階段:基于客戶敏感點的精準成本投放
產品研究連接市場與設計,確保成本投入產生最大客戶價值。萬科的成本控制不是一味追求最低,而是追求“最優性價比”。
- 客戶價值排序:通過大數據分析與客戶深訪,精準識別目標客戶群對產品各項功能(如戶型格局、收納系統、歸家動線、智能化配置)的支付意愿與敏感度。將成本重點投向客戶高敏感點(如玄關、廚房、衛生間細節),削減低敏感點的過度投入。
- 創新與成本平衡:對于旨在提升產品力的創新設計或技術應用(如綠色建筑、健康住宅技術),進行全生命周期成本(LCC)評估。不僅考慮建造成本,更評估其帶來的運營成本節約(節能節水)、資產增值潛力及品牌溢價,確保創新投入的長期經濟性。
- 供方資源協同研發:與戰略供應商、部品廠商早期介入,共同進行產品部件的研發與優化,從供應鏈源頭實現成本優化與性能保障。
三、 規劃設計階段:全周期視角下的資產價值塑造
規劃設計階段是落實研發與產品理念,并直接影響項目未來資產價值的關鍵環節。萬科在此階段將成本控制置于資產管理與運營的全局中考量。
- 規劃方案的經濟性比選:對不同規劃布局方案(如容積率分布、樓棟排布、地下室范圍)進行多維度模擬測算,綜合評估其對于可售比、貨值最大化、開發節奏、后期物業管理及維護成本的影響,選擇全周期效益最優的方案。
- 可建造性與可維護性設計:設計充分考慮施工便捷性,減少復雜節點和施工難度,以降低建安成本和工期風險。從未來資產運營維護角度出發,選擇耐久性強、易于更換維修的材料與系統設計,降低長期持有或交付后的運維成本。
- 資產適配與靈活性:對于持有型或混合開發項目,設計需考慮資產未來的可變性(如商業空間劃分、辦公空間組合)和升級可能性,避免因設計固化導致資產貶值或改造困難,提升資產的長期流動性和價值。
四、 貫穿始終的資產管理思維
萬科的成本控制本質上是一種資產管理行為,其最終目標是實現項目全生命周期(投資、建設、持有、退出)的資產價值最大化。
- 成本數據資產沉淀:建立動態的成本數據庫與案例庫,將各項目成本數據、材料價格、供應商表現等信息結構化沉淀,為后續項目的成本測算與控制提供精準的數據支持。
- 跨周期成本協同:強調設計、建造、運營各部門的協同,要求設計階段充分考慮并盡量減少未來數十年的能源消耗、維修更換和改造翻新成本,實現建造成本與運營成本的整體最優。
- 風險成本管控:在規劃設計階段即識別潛在的技術風險、市場風險(如產品過時)和合規風險,并通過設計手段進行規避或制定預案,將不可預見費用降至最低,保障資產安全與穩定收益。
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萬科地產集團在研發設計至規劃設計階段的成本控制,已超越傳統的造價管控范疇,演進為一種以客戶價值為核心、以數據為驅動、貫穿資產全生命周期的戰略性管理活動。它通過標準化、價值工程、客戶研究及資產管理思維的系統性應用,在保障產品品質與市場競爭力的實現了成本的最優配置,為公司在復雜市場環境中保持持續健康發展奠定了堅實基礎。這套體系的核心在于,將成本視為“創造價值”的資源,而非需要“削減”的費用,從而實現企業經濟效益與社會價值的統一。